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Loi Borloo, le guide pratique

Loi Borloo

Le dispositif Borloo remporte un énorme succès car il vous permet de devenir propriétaire en faisant payer votre bien immobilier par l'Etat et le locataire.

Vous achetez un bien immobilier neuf en France. Vous le mettez en location pendant 9 ans en respectant un certain plafond de loyer (peu restrictif). L'Etat vous rembourse une forte partie de votre achat via une réduction d'impôt.

Résultat : votre bien immobilier est financé entre 70 et 90% par le locataire et l'Etat.

Vous pouvez devenir propriétaire en 10 ans d'un appartement de 180 000€ sans apport personnel et en investissant juste 200€ par mois.

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Exemple Loi Borloo

À noter : depuis le 1er janvier 2010, le dispositif Borloo a successivement été remplacé par la loi Scellier, la loi Duflot et enfin la loi Pinel en 2014 et aujourd'hui en application. En ce qui concerne le dispositif Borloo ancien, il est remplacé depuis le 1er février 2017 par le dispositif Louer abordable, aussi appelé Cosse ancien.

Fonctionnement de la loi Borloo

Quel est le principe de la loi Borloo ? Comment en profiter ?

Le principe du dispositif Borloo populaire était le suivant : vous achetiez un bien immobilier que vous mettiez en location pendant 9 ans au minimum. Vous respectiez un certain plafond de loyer (peu restrictif dans les faits). Alors l'Etat vous permettait de réduire votre impôt annuel en déduisant notamment une partie du montant du bien acheté et des intérêts de l'emprunt.

 

Si vous achetiez un appartement pour le louer, et que cet appartement n'était pas en loi Borloo, vous deviez payer des impôts sur les loyers que vous perceviez. Avec le dispositif Borloo, vous pouviez déduire de ces revenus locatifs un certain nombre de charges afin de créer un « déficit foncier » annuel. Non seulement vous ne payiez par d'impôt sur les loyers perçus. Mais mieux, vous réduisiez vos impôts grâce à la création d'un « déficit foncier ». Vous aviez donc intérêt à vous créer un déficit foncier important (avec une limite) : pour augmenter ce déficit, vous pouviez y inclure chaque année une partie de la valeur du bien immobilier que vous aviez acheté (« l'amortissement »).

Déficit foncier = loyers perçus - charges locatives - intérêts d'emprunts – amortissement

Le déficit foncier est donc la différence entre les loyers que vous percevez de vos locataires et le coût annuel de votre investissement. Pour calculer ce coût annuel, vous pouvez intégrer un « amortissement » du bien immobilier (50 à 65% de la valeur du bien).

Loi Borloo : exemple

Trois exemples d'investissement avec la loi Borloo
  Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3  
Valeur du bien immobilier 100 000 € 150 000 € 200 000 € Vous achetiez un bien immobilier neuf et le mettiez en location.
Apport personnel 0 0 0 Vous n'aviez pas besoin d'apport
personnel (il valait mieux emprunter
la totalité, car les intérêts de
l'emprunt étaient déductibles).
Remboursement d'emprunt mensuel 650 980 1300 Votre investissement était financé en
grande partie par le locataire (les
loyers) et par l'Etat (la réduction
d'impôt). Vous deveniez donc
propriétaire pour un coût très
faible.
- Loyer mensuel perçu (net de charges) 300 450 600
- Economie d'impot mensuelle 140 300 360
= Effort d'epargne mensuel 210 230 340

Hypothèses : pret 25 ans à 5% TEG Taux marginal d'imposition : 14%;  30% et 40% respectivement pour les exemples 1, 2 et 3

La loi Borloo permettait de devenir propriétaire sans apport avec un effort d'épargne limité pendant 9 ans. A l'issue des ces 9 ans, vous pouviez soit conserver le bien pour l'occuper, soit continuer à le louer, soit le vendre.

 

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